增供给　优结构　保民生——福州市上半年住宅用地市场综述

没有出现面粉贵过面包的现象！更没诞生新地王！今年上半年，福州住宅用地市场可用“量增价稳”来概括。
　　福州市国土资源局最新出炉的统计数据表明，截至6月底，福州六区公开竞拍出让住宅用地总面积为102.08万平方米，是去年同期的2.3倍，地价平稳运行。
　　今年来，福州局立足职能，坚决贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”的要求，在实行“净地”出让的同时，采取了提高竞买保证金比例、缩短开竣工时间、提高竞买条件、调整缴款比例及时间、限地价竞配建等措施，促进住宅用地市场健康发展。
　　增加供给稳定地价
　　今年初，福州局就确定“稳中有增”的供地计划。据介绍，市本级2017年住宅供地比2016年增加1.6倍以上，2018年供地计划在去年高基数的情况下同比至少增长10%以上，计划供应土地347公顷。为了保证供地计划完成，今年，福州加大征迁工作力度，预计将完成51项共1117公顷的征迁任务。
　　福州局土地利用处处长谢文锋说，对于目前正处于城市扩容的高速发展阶段的福州来说，通过加大土地供应量，有利于以市场化手段调节地价，抑制房价过快上涨。
　　从执行的情况来看，时间过半，任务完成远已过半。上半年，福州六区已经举行了7场土地公开出让，累计供应37幅地块，其中25幅成交，土地出让总面积为102.08万平方米，是去年同期的2.3倍，建筑面积为240.78万平方米。
　　而从土地供应的分布区域来看，晋安区9幅、仓山区5幅、马尾4幅、台江3幅、鼓楼2幅、长乐2幅。同时，福州周边县市的土地出让数量增加，节奏也进一步加快。特别是福清，去年上半年共出让4幅地块，土地总面积12.9万平方米。而到了今年上半年，已出让11幅地块，土地总面积更是达到了41.61万平方米，增长超两倍。连江、闽侯和永泰也都加快了土地供应速度。
　　内冷外热是健康现象
　　与往年动辄几十家房企疯抢一块地相比，上半年福州市中心城区住宅用地市场显得有些冷。
　　5月7日，福州市区今年第2次土拍落锤，原定入市的4宗地块仅有2宗进入拍卖环节。其中宗地2018-09号仓山清富棚改项目DE地块是因为规划调整而取消出让，宗地2018-12号鼓楼鼓乐路沿线旧改地块六则是因为报名竞买人数不足2人而取消出让。记者了解到，今年福州市区已经举行的2次土地拍卖会，成功出让的7宗地块溢价率普遍不高，其中溢价率最高的是2018-03号晋安地铁平衡地出让地块一，溢价率仅为13.9%。
　　反之，福清、永泰等外围地方热度不减。5月3日，福清市今年第4次土地拍卖出让3宗地块，总起拍价18.5亿元。3宗地块都设置了较高的配建安置房比例，仍吸引了保利、名城、金辉、正荣、润投等多家知名房企参与。最终3宗地块皆成功出让，出让总金额达29.18亿元，溢价率超70%。无独有偶。5月30日，长乐区公开出让两幅地块，竞拍过程非常激烈，两幅地均超过130轮竞拍。
　　对这种内冷外热现象，谢文锋认为“健康”。他说，市中心区地块，地段优势非常明显，地价近年来居高不下，要让它稳中有降，除了加大土地供给，还得提高竞拍准入门槛。为此，福州局提高竞买保证金要求，把以前保证金由“一对多”变为“一对一”；同时缩短开竣工时间，要求房企在一年内动工，并一次性上市，不得挤牙膏式卖房。“这些举措非常考验开发商的资金实力和应对能力，许多房企是心有余而力不足。”至于流拍现象，他认为在金融去杠杆和中心城区限购、限贷的大背景下，房企拿地更加理性，属正常现象，不足为怪。
　　与此同时，福州周边县（市）地块的“性价比”优势进一步凸显。在一些房企看来，福州周边县（市）拿地成本小、竞争也没有市区那么激烈。但随着大福州规划的推进、路网建设的进一步完善，城区和周边县（市）的联系更加紧密，周边县（市）楼市的升值空间或许更大。“既然在市区拿地难、压力大，转向周边拿地，其实也是房企应对市场变化的探索和出路。”谢文锋说。
　　竞配建成为新常态
　　此前的土地出让，都是“价高者得”，这容易产生高的土地溢价，推高房价。为了抑制房企拿地热情过高导致的土地成本大幅上涨，今年福州市加大竞配建安置型商品房的要求，有的地块配建比例甚至达到住宅建筑总面积的90%。此外，今年福州还出台政策，要求安置型商品房与面向社会销售的普通商品房需要“同标准同销售”，以保障不同层次人群的住房需求。
　　5月7日，在福州局举行的第二场国有建设用地使用权出让活动上，公开拍卖出让2幅住宅用地，总出让面积6.86万平方米，起拍总价10.97亿元，平均起拍楼面价8945元/平方米。2幅商住地块需要采用“限地价、控房价、竞配建社会公共保障房”的方式进行，分别须建设可建住宅建筑总面积90%和80%的安置型商品住房，并按照规定的均价销售，由福州市政府指定对象购买。本次土地拍卖虽吸引了世茂、建发、融侨、雅居乐等8家开发企业参与竞拍，但最终出让的2幅地块的楼面价均没有超过1万元/平方米，远低于同板块其他地块的价格。
　　在上半年的土拍市场上，像这样竞配建成为常态。福州六区成交的25幅地块中，有13幅有配建要求，其中11幅地块的配建比例甚至高达80%、90%。而这些地块的楼面价均在万元左右。
　　福州局一线考核办公室负责人杨景恒说，今年加大竞配建的力度就是全面落实房地产市场调控要求，回应民生重大关切，有效配置住房供地总量、结构、时序，建立住宅用地供应长效机制的重要举措。
　　业内人士指出，“拍卖+竞配建”的模式，这对参拍企业提出了较高的综合实力考验。对于成本控制能力弱、周转速度慢的开发商，可能会压缩企业的利润空间，拿地激情消退，在抑制“地王”出现的同时，也有利于调控房地产市场。【海峡资源报　赵勤恩　高晓岚】