新城控股 光环下暗藏危机

3月30日晚间，新城控股发布2021年财报，区别于其他千万房企开篇即自我检讨的财报，新城控股表现出了在行业整体承压的大背景下，稳中求进的信心。

但从其披露的财务数据来看，华丽业绩下已暗藏危机。

增速放缓 净利润下滑

对比此前的数据来看，如今的新城控股已不复当年之勇。

报告显示，2021年新城控股实现销售金额2337.75亿元，累计销售面积约2354.73万平方米，销售额同比2020年的2509.3亿元下降了6.8%，离此前宣告的年度目标2600亿元销售额还差262.25亿元，目标完成率为89.9%。

营收来看，2021年，新城控股取得营业收入 1682.32 亿元，同比增长15.64%，归母净利125.98亿元，同比减少17.42%；扣非后归母净利102.45亿元，同比减少21.53%。其中营业收入看似增长，但其增长幅度同比2020年几乎减少了近三分之二，是近5年来的最低增速。整体毛利率为20.4%，较上一年同期下滑3.1个百分点。与此同时，新城控股的净利润还大幅下降，陷入“增收不增利”的困局之中。

从三道红线来衡量，新城控股为绿档房企，剔除预收账款后的资产负债率为 69.95%, 净负债率48.12%, 现金短债比1.07。虽没有了“三道红线”的压力，但现金短债比下降很快，处于边缘徘徊。

同时新城控股在评级方面却有所改动。2月22日，三大评级机构之一的穆迪将新城发展（0103.HK）、新城控股（601155.SZ)及新城环球展望由“稳定”调整至“负面”。穆迪分析师认为：“负面展望反映了穆迪对新城在未来12-18个月内房地产销售萎缩和信用指标减弱的预期，且运营环境和融资条件受限。”

现金流危机 寒冬之下的裁员

地产行业是个资金密集型行业，资金的周转率往往决定公司的生存和扩张能力，尤其是在大环境遇冷之下，所有人都在寻找新的突破口。而在现金流方面，2021年新城控股几项数据波动都较大。

去年，新城控股信用减值损失4.65亿元，是2020年1.56亿的近3倍；资产减值损失48.37亿元，比上一年猛增加了32.4亿元。营业外支出1.67亿元，其中赔偿、罚款、违约金及其他增加了约6276万元，攀升到1.06亿元。取得经营净现金流约219.8亿元，比2020年3.81亿元暴增了约56倍，但相比2019年435.8亿元，仍只是其一半的经营现金净流入。

“吾悦广场”作为新城控股的王牌产品，一直广受关注。2022年，新城控股计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目25座，全年商业运营总收入目标为105亿元。但这些在建的吾悦广场需要大量的现金流作为支撑，且在疫情影响下，面对关停风险，商场的投资者会愈加谨慎，短期套现会很难。

除此之外，今年年初新城控股还陷入了裁员风波中。对此，新城控股宣称是进行了组织架构调整，将住开事业部下属区域进一步压缩，住开和商开一共精简为10个大区，并进行了裁员。有员工表示，此次裁员来得太突然。不少员工被人力资源谈话，有人被劝退，有人则被告知转岗，如不接受转岗则另等通知。

对于此次组织调整，新城控股回应称，为了适应环境变化，聚焦长期主义，组织架构迭代势在必行。

库存压力与营销风波

2021年，新城控股共计新增土地储备77幅，总建筑面积2157.66万平米，相比于去年土储总建面4139万平米已缩减近一半，拿地颇为谨慎。平均楼面地价3555.37元每平米，三四线城市拿地占比回到6成。但据克而瑞数据显示，自去年下半年起，三四线城市库存压力陡增，截至2022年2月末，三四线城市去化周期已经增至23.25个月，逼近2020年3月疫情期高位。

在当前市场环境持续遇冷的境遇下，今年年初，山东滨州、江苏徐州、山西运城、河北沧州等多个城市的吾悦广场推出“工抵房、工抵铺”项目，‘住宅+商业’主导下的规模扩张，出现了诸多次生问题，引发了已购房业主的投诉。因激进去化而出现的‘工抵房’‘工抵铺’‘商改住’等营销手段，或将加速透支品牌房企信誉。”（来源|大华观察）